Гражданское право

Ипотечный кредит (порядок получения)

Ипотечный кредит предоставляется гражданам на приобретение жилого помещения, которое передается в залог банку выдавшему кредит (п. п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 74, п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом.

Порядок получения ипотечного кредита

Как правило получению ипотечного кредита предшествует изучение условий ипотечного кредитования различных банков, и выбор на основании полученной информации банка-кредитора.

Информация об ипотечном кредите должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»).

После выбора банка в котором заемщик планирует оформить ипотеку, следует обратиться в банк заполнить заявление (заявку) на предоставление ипотечного кредита, предоставить паспорт, а также документы, подтверждающие финансовое положение (справку о доходах) и трудовую занятость (копию трудовой книжки).

Сотрудники банка изучат полученные документы, и либо будет принято решение об одобрении кредита с указанием срока, в течение которого можно оформить кредит, либо принято решение об отказе в получении кредита с обязательным уведомлением заявителя.

После принятия решения банк направляет информационное письмо, в котором указываются все существенные условия по кредиту (сумма кредита, срок кредитования и размер процентной ставки, а также срок, в течение которого вы можете оформить кредит).

Документы для ипотечного кредита

Если банк одобрил выдачу ипотечного кредита, то после выбора квартиры потребуется произвести рыночную оценку её стоимости.

Если квартира покупается на вторичном рынке, то в ней могут проживать несовершеннолетние члены семьи собственника, в этом случае следует получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья.

В случае нахождения покупаемой по ипотеке квартиры в совместной собственности, потребуется предоставить письменное согласие всех собственников.

Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 1 ст. 7, п. 3 ст. 9, п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

По общему правилу банк требует представления следующих документов (их копий):

  1. проект договора купли-продажи;
  2. документ, подтверждающий право собственности продавца выписка из ЕГРН;
  3. документы, подтверждающие основания возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
  4. документ, удостоверяющий личность продавца;
  5. нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу или копия брачного договора (если таковой заключался);
  6. согласие органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние;
  7. отчет независимого оценщика о рыночной стоимости жилого помещения.

Некоторые банки могут потребовать подтверждения наличия у вас средств на первоначальный взнос.

Пакет документов в различных банках может отличаться, поэтому более подробную информацию следует получить в банке.

Представленные документы обычно рассматриваются от трех до семи дней, после чего банк дает положительный либо отрицательный ответ.

Заключение ипотечного кредитного договора

При заключении ипотечного кредитного договора следует обратить внимание, что на первой странице ипотечного кредитного договора размещается информация о полной стоимости кредита и примерный размер среднемесячного платежа.

Помимо этого к договору в качестве приложения прикладывается график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. п. 1, 4 ч. 2, ч. 4 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»).

В договорах ипотечного кредитования заключенных после 31.07.2019 на первой странице должна содержаться информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения своих обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период), а также об условиях, при наступлении которых у заемщика возникает данное право (ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости); ч. 6 ст. 6.1 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»; ч. 1, 3 ст. 6 Закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ).

В кредитным договором может быть условие о выдаче закладной, она выдается в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)).

Обязательным условием ипотеки является страхование заложенного имущества от рисков его утраты или повреждения (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости); п. 4.1 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Банк может также потребовать застраховать жизнь и здоровье заемщика и страхование титула собственности (то есть страхование от потери права собственности покупателя на квартиру), наличие или отсутствие которых может оказать влияние на размер процентной ставки по кредиту.

Договор купли-продажи жилого помещения покупаемого по ипотечному кредиту

Договор купли-продажи жилого помещения покупаемого по ипотечному кредиту может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора.

В договоре должны быть отражены:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры),
  • стоимость квартиры,
  • размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры),
  • срок кредита,
  • указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. п. 1, 2, 4 ст. 9, п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)).

Расчеты с продавцом жилого помещения покупаемого по ипотеке

Деньги передаются путем закладывания их в банковскую ячейку. Покупатель и продавец закладывают деньги в ячейку в присутствии сотрудника банка.

Продавец пишет расписку о получении денежных средств в полном объеме и оставляет ее у себя до регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя.

Сейфовую ячейку будет открыта при условии представления в банк договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН, в которой в качестве собственника недвижимости указан покупатель, а в качестве обременения установлена ипотека.

Государственная регистрация ипотеки

В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации — пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — семь рабочих дней, а в случае, если договор удостоверен нотариально, — соответственно три и пять рабочих дня (п. п. 9 — 12 ч. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

  • Заявление залогодателя или залогодержателя.
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя.
  • Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.
  • Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
  • Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, и не предусмотрены выдача закладной после регистрации ипотеки и ее представление в орган регистрации прав в любой момент до исполнения обязательства) (ст. ст. 10, 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости); Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

До погашения кредита квартира находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по ипотечному кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Погашение записи об ипотеке

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (п. п. 1, 2 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)):

а) если закладная выдавалась:

  • заявление законного владельца закладной или совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;
  • или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати);

б) если закладная не выдавалась:

  • совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
  • или заявление залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Реструктуризация ипотечного кредита

Реструктуризация ипотечного кредита — это изменение условий действующего кредитного договора на более благоприятные для заемщика, в связи с тем что заемщик попал в непредвиденную сложную финансовую ситуацию.

Реструктуризация ипотечного кредита проводится на основании соглашения между кредитором и заемщиком либо на основании решения суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении кредитного договора для приобретения жилья.

Реструктуризации может быть проведена следующими способами:

  • предоставление заемщику льготного периода;
  • увеличение срока кредита;
  • изменение валюты кредитного договора.

Причинами для реструктуризации могут являться (с согласия банка):

  • существенное снижение доходов (потеря работы, изменение условий оплаты и т.п.);
  • призыв/прохождение срочной военной службы в армии;
  • отпуск по уходу за ребенком до полутора или трех лет;
  • утрата трудоспособности;
  • расторжение брака заемщиком;
  • прочие основания по усмотрению банка.

Для реструктуризации ипотечного кредита следует обратиться с заявлением в банк предоставивший кредит, и приложить требуемый банком пакет документов с доказательствами возникших финансовых проблем.

В банк следует подать два экземпляра заявления и попросить сотрудника банка на одном из них сделать отметку о принятии заявления к рассмотрению, и оставить его себе.

При положительном решении банк известит об условиях, на которых он готов осуществить реструктуризацию.

В случае изменения, в частности, срока кредита, суммы обеспеченного ипотекой обязательства необходимо обратиться в Росреестр для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке (п. 102 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Отказ банка в проведении реструктуризации заемщик вправе обжаловать в судебном порядке.

Рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансирование ипотечного кредита — это погашение его заемщиком за счет кредита, полученного в другом банке на более выгодных для заемщика условиях.

Для выбора банка-кредитора следует внимательно изучить рынок финансовых услуг, и выбрать наиболее выгодное для вас предложение по рефинансированию ипотечного кредита.

Пакет документов, который следует предоставить для рефинансирования кредита в различных банках может различаться.

Но основной набор документов остается неизменным, обычно требуют предоставить такие же документы, которые требуются для оформления ипотечного кредита.

Дополнительно к этому пакету документов новый кредитор потребует действующий кредитный договор, график платежей по нему, выписку по текущему счету (используемому для погашения кредита), справку с расчетом задолженности и реквизиты для перечисления денежных средств для погашения действующего кредита.

После того как сотрудники банка проверят представленные документы и будет дано положительно решение, будет предложено подписать кредитный договор, а также иные документы.

После подписания договора следует обратиться в банк в котором был первоначально оформлен ипотечный кредит с уведомлением о намерении полностью погасить кредит за счет рефинансирования, заполните необходимые заявления по форме банка (как правило, это заявление на полное досрочное погашение кредита).

Следует попросить копию заявления для предоставления её в банк в котором берется кредит для рефинансирования.

Досрочное погашение ипотечного кредита возможно при условии уведомления об этом банка-кредитора не менее чем за 30 дней до дня такого возврата, если кредитным договором не установлен более короткий срок уведомления (п. 2 ст. 810 ГК РФ).

После оформления всех формальностей банк производящий рефинансирование переводит денежные средства для погашения долга перед прежним кредитором по предоставленным реквизитам.

В случае, если права первоначального кредитора удостоверялись документарной закладной, он обязан вернуть ее с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ; п. п. 1, 3 ст. 13, п. 2 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)).

Для оформления прав залогодержателя на нового кредитора следует подать в Росреестр заявление и представить документарную закладную (если оформлялась), содержащую отметку первоначального кредитора об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)).

Одновременно представляются документы, необходимые для регистрации прав залогодержателя на нового кредитора. Право нового залогодержателя на имущество считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке (п. п. 2, 3 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости); ч. 1, 6, 7 ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Тэги

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Back to top button
Close